Voorraden

De in de balans opgenomen voorraden worden uitgesplitst naar de volgende categorieën:

Het onderhanden werk bestaat uit de bouwgronden in exploitatie. Het verloop hiervan is in 2018 als volgt:

* Dit is zowel de eigen grondexploitatie Geerpark (Boekwaarde 31-12-2017 € 8.214.000 en 31-12-2018 € 8.465.000 en) als het gemeentelijk aandeel in de gezamenlijke grondexploitatie met Woonveste (Boekwaarde 31-12-2017 € 33.000 en 31-12-2018 € -1.153.000).

Nadere toelichting op waardering en resultaatbepaling grondexploitaties

Voor grondexploitaties geldt een aantal bijzondere grondslagen van waardering en resultaatbepaling. De grondexploitatie wordt in principe gewaardeerd op netto-vervaardigingskosten (kosten minus gerealiseerde opbrengsten). Deze waardering geldt eveneens voor de twee ultimo 2018 overgebleven complexen niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Ook voor deze twee complexen  is een haalbaarheidstoets gemaakt in de vorm van een globale exploitatieberekening (GE). Het stellige voornemen bestaat om deze gronden in de nabije toekomst te gaan bebouwen, of te laten bebouwen. Deze ontwikkelingen zijn opgenomen in de woningbouwplanning of in de planning van de uitgifte van bedrijventerreinen. Deze planningen vormen de basis voor de gehanteerde programmering bij de grondexploitaties. Voor beide NIEGG-complexen is een voorziening getroffen, aangezien het de verwachting is dat het totaal van de gemaakte en te maken kosten hoger is dan de opbrengst en de nog te realiseren opbrengst. Aan beide complexen is/wordt in het kader van het nieuwe BBV geen rente meer toegerekend binnen de exploitatieberekening. Deze twee voormalige NIEGG complexen zijn onder de MVA zijn gerubriceerd. Wanneer niet in 2019 wordt besloten om deze twee complexen in ontwikkeling te nemen dan zal de waarde van deze complexen bezien moeten worden en de grondwaarde moeten worden bijgesteld.

De resultaten van de grondexploitaties worden op contante waarde en op eindwaarde berekend. Wanneer een dergelijke exploitatieberekening per balansdatum een verlies laat zien, is voor de contante waarde (tegen 2%) een voorziening gevormd. Voorgesteld wordt bij de resultaat-bestemming van de jaarrekening deze mutaties als onderdeel van het resultaat van de jaarrekening ten laste van de algemene reserve te brengen.

Bij een voordelige exploitatieberekening (winst) gebeurt winstneming conform de hiertoe bepaalde richtlijnen binnen de BBV (Besluit, begroting en verantwoording). Deze winstneming houdt in dat het percentage van de gerealiseerde kosten vermenigvuldigd met het percentage van de gerealiseerde opbrengsten vermenigvuldigd dient te worden met het verwachte positieve resultaat (na aftrek van het verwacht effect van projectgebonden risico’s). Dit vormt jaarlijks de basis voor de winstneming.

Tot en met 2017 was € 6,5 miljoen winst genomen. In 2018 is een winst genomen van € 0,3 miljoen, waarmee eind 2018 in totaal voor € 6,8 miljoen aan winst is genomen op winstgevende complexen. De opbouw is afgerond als volgt:

• Metal Valley geen winstneming mogelijk vanwege nog resterende risico’s;
• Hoog I € 0,3 miljoen winstneming in 2018, totaal genomen tot en met 2018 € 5,3 miljoen;
• De Grassen € 0,1 miljoen winstneming in 2018, totaal genomen tot en met 2018 € 0,4 miljoen.
• Dillenburg € 0,0 miljoen winstneming in 2018, totaal genomen tot en met 2018 € 1,1 miljoen.

In het kader van de jaarafsluiting zijn alle exploitatieopzetten herrekend/geactualiseerd. Voor de herziening van deze exploitatieopzetten van de diverse grondexploitaties per 1 januari 2019 zijn, in de raadsvergadering van 18 december 2018, een aantal uitgangspunten door de raad vastgesteld:

1. basis voor de grondexploitatieberekening is de boekwaarde op 1 januari 2019;
2. kosten en opbrengsten worden berekend met als prijspeildatum 1 januari 2019;
3. een rentepercentage van 1,75% meerjarig te hanteren. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark geldt een rente van 4%. De disconteringsvoet voor het contant maken van de meerjarige begroting voor het bepalen van de verliesvoorziening bedraagt 2%;
4. fondsvorming: bij alle uitbreidingsplannen geldt het uitgangspunt dat per m² uitgeefbare grond een bijdrage wordt gedaan aan de bestemmingsreserve Rood voor Groen van € 5. Voorts geldt voor de gezamenlijke grondexploitatie van het Geerpark ook een storting in de reserve bovenwijkse voorzieningen van € 7 per m² uitgeefbare grond;
5. voor de berekening van de plankosten wordt de methodiek volgens de Wet ruimtelijke ordening (de plankostenscan) gehanteerd, met toepassing van de gemeentelijke tarieven. De uitkomst hiervan bevat de kosten voor planvorming en voorbereiding en toezicht (o.a. interne uren);
6. in de kostenramingen voor bouw – en woonrijp maken en sloopkosten wordt rekening gehouden met onvoorziene zaken in de uitvoeringen. Hiertoe worden de ramingen verhoogd met 10%;
7. de geraamde kosten binnen de grondexploitaties van 2017 worden met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2019 (slopen, bouw- en woonrijp maken);
8. vanaf 2019 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de kosten van 2%;
9. de geraamde opbrengsten binnen de grondexploitaties van 2018 worden als volgt geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2019:
   1. woningbouw: 2%;
   2. bedrijventerreinen: 1,0%;
10. vanaf 2018 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de opbrengsten voor:
    1. woningbouw 2,0% meerjarig;
    2. bedrijventerreinen: 1,0% meerjarig;
11. de richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties blijft voortschrijdend 10 jaar. Bij grondexploitaties (De Grassen) met een langere doorlooptijd worden de opbrengsten na het tiende jaar niet geïndexeerd;

Daarnaast is bij de herzieningen van alle grondexploitaties rekening gehouden met de door de raad en het college voor 2019 vastgestelde grondprijzen voor de uitgifte van bouwrijpe grond voor woningbouw en bedrijventerreinen.

De complexe en langdurige processen rondom projecten, brengen risico’s met zich mee. Dit kan leiden tot tegenvallende resultaten, waardoor verliezen hoger uit kunnen vallen dan verwacht. Verliezen zijn afgedekt met voorzieningen. Wanneer voorzieningen ontoereikend blijken, moet het gemeentelijk weerstandsvermogen toereikend zijn om aanvullende verliezen op te kunnen vangen. Bij de totstandkoming van de jaarrekening 2018, zijn nieuwe risicoanalyses opgesteld om het mogelijke effect van optredende risico’s in beeld te brengen. De uitkomsten vormen input voor de paragraaf weerstandsvermogen en de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening.

Risicobeoordeling bij de jaarrekening 2018
Ook dit jaar is gekeken naar de algemene risico’s op de onderdelen prijs, vertraging en programma. Aanvullend zijn meer project specifieke risico’s per project in beeld gebracht.

Algemene risico’s
De algemene risico’s zijn doorgerekend voor zover relevant doorgerekend voor alle projecten Voor projecten waar de algemene risico’s op grond van overeenkomsten (deels) bij derden liggen is (deels) geen rekening gehouden met de algemene risico’s. Het totale berekende risico op grondexploitaties bestaat voor ongeveer één derde uit algemene risico’s.

Het renterisico is voor de komende jaren in beeld gebracht, rekening houdend met te verwachten mutaties in de leningenportefeuille. Ook bij een oplopende rente blijft (zeker in de eerstkomende jaren) de gemiddelde rente naar verwachting ongeveer gelijk. Om die reden is slechts bij de langlopende projecten een renterisico ingerekend.

Projectspecifieke risico’s
Het grootste deel van de projectspecifieke risico’s komt door de projecten De Grassen en Steenenburg. Beiden projecten hebben een hoge boekwaarde en het kan gebeuren dat een deel van de projecten niet doorgaat (bijvoorbeeld bij De Grassen als de ontsluitingsstructuur niet tijdig is geregeld).

Voor De Grassen is in eerste instantie het wachten op het definitief worden van de randweg (GOL). Mocht dit op termijn niet doorgaan, dan kan een aanzienlijk deel van de woningen mogelijk niet of pas later gebouwd worden.  Door de lange doorlooptijd is dit project bovendien gevoelig voor wijzigingen in prijs en planning. Op het project is nog een winstverwachting die in eerste instantie een buffer vormt voor eventuele tegenvallers.

Voor het Geerpark is een samenwerkingsovereenkomst met Woonveste gesloten. Het grootste risico voor het Geerpark zit in de verkoop van bouwrijpe grond voor de ingerekende prijs en conform de planning. Het gemeentelijk aandeel in het plan is niet kostendekkend. Om die reden is een verliesvoorziening gevormd. Buiten de algemene risico’s zijn de risico’s voor dit project beperkt.

Voor Steenenburg (eerder nog Poort van Heusden) is het wachten op een onherroepelijk bestemmingsplan om het ontwikkelplan Steenenburg mogelijk te maken. Op basis van een opgestelde stedenbouwkundige opzet, uitgevoerd haalbaarheidsonderzoek en een raming van kosten is de grondexploitatie geactualiseerd. Met de provincie heeft ook in het afgelopen jaar de nodige afstemming plaats gevonden. Qua risico vormt het bestemmingsplantraject nu nog het belangrijkste risico. Daarna blijft nog een belangrijk verkooprisico voor de toekomst bestaan.

Ook de verkoop van bedrijventerreinen brengt nog risico’s met zich mee. De bedrijventerreinen hebben gezamenlijk dan ook een substantieel aandeel in de boekwaarde van de grondexploitaties. Voor de bedrijventerreinen (Het Hoog I, Het Hoog II en Metal Valley) zitten de risico’s vooral in de realisatie van verkopen volgens planning tegen de ingerekende prijzen. In de algemene risico’s is rekening gehouden met het risico op lagere prijzen en vertraging in de uitgifte. De specifieke risico’s zijn in verhouding beperkt. We stellen vast dat vraag en aanbod in evenwicht zijn. Ook de gevraagde prijzen zijn marktconform.

Van het gereed product en handelsgoederen is de specificatie: